11 November 2015 | door Danny Verhoeven

Dit artikel is geschreven door Edwin van Jaarsveld, Recht-raad.nl

Je bent actief met je onderneming in een gehuurd kantoorpand en betaalt daar een stevige huursom voor. Je mag dan verwachten dat je voldoende ‘huurgenot’ krijgt.

Maar wat als dat niet het geval is, als je bijvoorbeeld te maken krijgt met lekkages, tocht of andere ellende?

Wat zijn dan de juridische mogelijkheden? Moet de verhuurder deze gebreken oplossen, of is dat eigen verantwoordelijkheid? En wat als de verhuurder weigert zijn verplichtingen na te komen?

[the_ad id=’28752′]

Hoe zijn de juridische regels?

Als er sprake is van ‘gebreken’ aan het gehuurde pand, kan je als huurder eisen dat deze gebreken worden verholpen door de verhuurder.

Deze wettelijke regel kent de volgende uitzonderingen:

• Het verhelpen van de gebreken is onmogelijk, of de uitgaven daarvoor zijn dusdanig hoog dat dit redelijkerwijs van verhuurder niet kan worden verlangd.
• Het betreft kleine reparaties, zoals het vervangen van stopcontacten en kranen, die voor rekening van huurder komen.
• Je hebt het gebrek zelf veroorzaakt.
• In het huurcontract is van deze wettelijke regeling afgeweken.

Wat is een gebrek?

Belangrijk bij dit alles is wat onder het begrip ‘gebrek’ wordt verstaan. Simpel gesteld, is alles wat afwijkt van datgene wat u bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten en derving van huurgenot oplevert een gebrek.

Voorbeelden van gebreken: constructiefouten, ongedierte, een lek dak, slechte staat van onderhoud, ernstige tocht, vocht- en schimmelvorming, het niet kunnen krijgen van een exploitatie-vergunning vanwege het ontbreken van een nooduitgang, een slecht onderhouden binnenplein van een winkelcentrum.

Contractuele afwijking mogelijk

Zoals hiervoor al is gemeld, kan bij een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte van de wettelijke gebreken regeling worden afgeweken.

Zo zullen de meeste verhuurders bedingen, bijvoorbeeld in de algemene huurvoorwaarden, dat de herstelverplichting voor gebreken niet geldt voor alle gebreken.

Maar let op: Een afwijking van de wettelijke regels is niet toegestaan als verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de gebreken kende of behoorde te kennen.

Wat als verhuurder de gebreken niet verhelpt?

Als er sprake is van gebreken die verhuurder moet oplossen, doe je er goed aan verhuurder via een aangetekend schrijven te verzoeken/sommeren de gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen.

Doet verhuurder dat niet, dan is hij in verzuim en zijn er de volgende mogelijkheden:

Zelf verhelpen:

Als huurder kan je de gebreken zelf (laten) verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk zijn, op de verhuurder verhalen en deze kosten zo gewenst in mindering brengen op de huurprijs.

Herstel afdwingen bij de rechter:

Wil je niet zelf de gebreken (laten) herstellen, maar dit door de verhuurder laten doen, dan kan je verhuurder dagvaarden bij de rechter.

De rechter kan verhuurder er toe veroordelen om op straffe van een dwangsom herstel uit te voeren. Als herstel dringend nodig, dan ligt het voor de hand de verhuurder in kort geding te dagvaarden.

Kan ik schadevergoeding eisen?

Als er door een gebrek schade is ontstaan ( bijvoorbeeld aantasting inventaris bij lekkage, of een tijdelijke sluiting van uw zaak waardoor u inkomsten derft ) spreekt men vaak van ‘gevolgschade’.

Is verhuurder aansprakelijk voor die schade?

Verhuurder is aansprakelijk in de gevallen dat:

1. Het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst in ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen (denk bijvoorbeeld aan waterschade ten gevolge van achterstallig onderhoud);

2. Als het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds aanwezig was en de verhuurder het toen kende of behoorde te kennen;

3. De verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst aan huurder te kennen heeft gegeven dat de zaak het gebrek niet had.

Waait echter het dak van het gehuurde tijdens een zeer zware storm, dan is dit niet aan de verhuurder toe te rekenen, zodat ook de gevolgschade niet op hem verhaalbaar is.

Verhuurder kan zich in dergelijke gevallen beroepen op ‘overmacht’. Dit kan hij echter niet als het loslaten van het dak (groten)deels veroorzaakt is door slecht onderhoud aan het dak.

Afwijking mogelijk in huurovereenkomst

Ook van bovengenoemde wettelijke schadevergoedingsplicht kan in de huurovereenkomst worden afgeweken, hetgeen – het zal je niet verbazen – vaak ook gebeurt in het voordeel van de verhuurder.

Afwijking is echter niet mogelijk als verhuurder de gebreken bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.

Een beroep door verhuurder op uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade, strandt soms ook in het geval hij in verzuim blijft een gebrek, waardoor hij verantwoordelijk is, te herstellen.

Huurvermindering bij minder huurgenot?

Als je minder huurgenot heeft door een gebrek waarvoor verhuurder verantwoordelijk is, kunt u bij de rechter een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen.

De verlaagde huurprijs kan gevorderd worden vanaf de dag waarop de verhuurder in voldoende mate bekend was met het gebrek en kan duren tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

Het is daarom raadzaam om je verhuurder zo spoedig mogelijk per aangetekende brief op de hoogte te stellen van het gebrek.

Conclusie

Als de verhuurder een gebrek weigert te herstellen, stuur hem dan een aangetekende brief.

Sommeer hem het gebrek zo spoedig mogelijk te herstellen. Als uw verhuurder een reparatie weigert uit te voeren, kunt u dreigen dat u de reparatie zelf laat doen en de kosten zal inhouden op de huurprijs.

Je kan ook dreigen schadevergoeding en huurvermindering te eisen.

Over KRV Kantoorproducten

KRV Kantoorproducten helpt ondernemers bij het vinden en inrichten van werkplekken.

Zo bestaat ons assortiment onder andere uit:

• Bureaustoelen
• Bureaus
• Directiemeubilair
• Archiefkasten

[su_spacer size=”10″]

En diverse vastgoedmarketing producten:

• Zoekmachine marketing Ebook voor makelaars
• Vastgoed website
• Website review voor makelaars
• Google adwords voor makelaars

[su_spacer size=”10″]

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.