Gratis Ebook: 3 blunders waardoor je veel extra geld kwijt bent aan het huren van kantoor

Lees het Ebook en ontdek:

  • Hoe een makelaar de groei van je onderneming in de weg kan staan
  • In welke situatie je vast blijft zitten aan een vervelend huurcontract
  • Wanneer je met onnodige ruimte blijft zitten waar je wel voor moet betalen

...en zie direct praktische tips om dit op te lossen.

Je krijgt ook wekelijks een gratis tip om het leukste kantoor van Nederland te vinden

Huurprijs van een kantoorruimte

| door

De huurprijzen van een kantoorruimte veranderen elk jaar. Toch kun je een redelijke indicatie krijgen van de kale huurprijs per m2, en via een klein beetje onderzoek een redelijke verwachting krijgen of een huurprijs voor een bepaalde locatie of kantoor goedkoop of juist prijzig gaat uitvallen.

[the_ad id=’28752′]

Ik zal in dit artikel helderheid geven op vragen als;

  1. Hoe hoog ligt de gemiddelde huurprijs kantoorruimte in Nederland?”
  2. Welke factoren zijn het meest van belang voor het bepalen van de huurprijs per m2? en
  3. Ik zoek een kantoorruimte in een bepaald gebied, op een bepaalde plek. Wat kan ik ongeveer verwachten van de huurprijs?

Ook interessant: Kan je een lagere huurprijs afdwingen?

Inhoud

In dit gedeelte van het artikel verwijs ik naar een onderzoek dat is gedaan naar de gemiddelde huurprijzen van kantoren per stad.

Let op: Dit is een indicatie!

De huurprijzen van een kantoor veranderen elk jaar maar toch is het voor ondernemers handig om ongeveer te weten wat kantoorruimte per m2 kost. (Let op: dit zijn prijzen voor een kale ruimte).

Ook worden de gemiddelde prijzen van een bepaalde plaats aangegeven. Binnen een plaats heb je ook weer A, B, C locaties die ook weer verschillende huurprijzen hebben. Dit heeft te maken met de bereikbaarheid en de directe omgeving. Lees daar hier meer over.

huurprijs per regioAfbeelding: Resultaten gemiddelde kale huurprijs per m2 onderzoek VastView voor de de gemeten postcode gebieden.

Onderzoek VastView

De huurprijs waarnemingen (zie bovenstaande afbeelding) zijn afkomstig uit het VastView‐bestand waarin mutaties in de commerciële vastgoedmarkt (waaronder kantoren) zijn opgenomen.

Voor ieder jaar zijn de waarnemingen binnen een postcodegebied omgerekend tot een gemiddelde huurprijs (gewogen naar het vloeroppervlak van de waarneming)

Waarnemingen niet landsdekkend

De waarnemingen zijn in zoverre niet landsdekkend dat alleen daar waar transacties hebben plaatsgevonden een huurprijs kon worden berekend.

Om zoveel mogelijk waarnemingen in de analyse mee te nemen zijn de waarnemingen in de periode van 1990 tot en met 2002 omgerekend één gemiddelde huurprijs.

Hierbij is gecorrigeerd voor inflatie invloeden door het landelijk gemiddelde in een bepaald jaar, om te rekenen naar het landelijk gemiddelde van 2002.

Deze bewerking heeft uiteindelijk geresulteerd in 1008 postcodegebieden waar minimaal 1 kantoormutatie is waargenomen in de gehele periode.

Onderzoek Planbureau voor de Leefomgeving

In 2009 is er ook een relevant onderzoek gedaan door het Planbureau voor de Leefomgeving naar de huurprijs kantoorruimte en welke factoren bepalend zijn.

Uit dit onderzoek zijn ook cijfers gekomen over de gemiddelde huurprijs kantoorruimte in geheel Nederland en de gemiddelde huurprijs per stadsgewest. Zie onderstaande afbeeldingen.

gemiddelde huurprijs kantoorpandenAfbeelding: Gemiddelde huurprijs kantoorpanden tot 2008. Naar schatting ligt de gemiddelde huurprijs op het moment lager.
huurprijs kantoorpand per stadsgewestAfbeelding: Gemiddelde huurprijs per stadgewest, gemeten in het jaar 2007, gebaseerd op 11.511 transacties. Amsterdam is op het moment nog steeds met afstand de nummer 1 in huurprijs per m2.

Daarnaast richt het onderzoek zich op belangrijke factoren die de huurprijs beïnvloeden. In het volgende onderdeel zet ik de resultaten uiteen.

Welke factoren zijn van belang voor een schatting van de huurprijs

Als je als huurder al een vestigingsplek gekozen hebt, dan kun je uiteraard uit een kleiner selectie huuraanbod kiezen. Ben je echter bereid om concessies te maken op bereikbaarheid, vestigingslocatie en de omgeving zelf dan kun je al snel een aantal tientallen euro’s per m2 onder het gemiddelde zitten.

De huurprijs per m2 hangt af van vier factoren: de regionale marktomstandigheden, kenmerken van het pand, kenmerken van het huurcontract / huurder en de kenmerken van de omgeving.

De invloed van de naaste omgeving op de huurprijs

De laatste factor kan weer opgesplitst bedrijvigheid in de buurt, de voorzieningen in de buurt en de uitzichtkenmerken van de omgeving.

De belangrijkste factor is bereikbaarheid. Vooral bereikbaarheid met de auto via de snelweg en internationale bereikbaarheid via luchthavens zijn de twee voornaamste factoren.

Bereikbaarheid verantwoordelijk voor 22% op de gemiddelde huurprijs

Naar schatting is de factor bereikbaarheid verantwoordelijk voor een variantie van 22% op de gemiddelde huurprijs

In de onderstaande tabel kun je de variantie op de gemiddelde huurprijs voor zowel bereikbaarheid als andere factoren aflezen. Hierbij gaat men uit dat de variantie voor de gemiddelde huurprijs voor alle andere factoren (zoals mate van stedelijkheid, bouwjaar pand, jaar van transactie e.d.) rondom de 30.2% ligt.

De “Adjusted R-square” geeft het percentage variantie weer. De grootste factor in het basismodel zijn overigens de regionale verschillen in vraag en aanbod.

verklaarde variatie

De invloed van de locatietype op de huurprijs

Naast de voorzieningen van de directe omgeving is ook het soort locatie waarin het kantoorpand zich bevindt van invloed.

Over het algemeen zijn de “drukker” bevolkte plekken zoals de binnenstad en een kantorenwijk gemiddeld duurder dan bijvoorbeeld een woonwijk. Zie onderstaande tabel voor een weergave van de verschillen in prijs per m2.

huurprijzen per locatie

De invloed van de vestigingslocatie op de huurprijs

Eerder in het artikel heb ik door middel van een afbeelding al de verschillen in gemiddelde huurprijs per stadsgewest uiteengezet. De kantoorpanden zich die buiten deze stadsgewesten zijn ook weer in verschillende gebieden verdelen.

regionale kantorenmarkten

Een kantoorpand kan zich namelijk naast binnen een stadsgewest in de Randstad, ’t Gooi en Vechtstreek, de Intermediaire zone of de Periferie bevinden. Zie hierboven voor de verdeling van deze gebieden over de kaart van Nederland.

Afhankelijk van waar het kantoorpand gevestigd is, kun je zowel een andere maximum huurprijs als een gemiddelde huurprijs verwachten. Zie onderstaande tabel voor de verschillen.

huurprijzen landsdeel

Huurprijsniveau 2010

Bron

Huurprijsniveau 2011

Bron

Huurprijsniveau 2012

Bron

Huurprijsniveau 2013

Bron

Veel succes!

Danny Verhoeven
Kantoorruimtevinden.nl

Over KRV Kantoorproducten

KRV Kantoorproducten helpt ondernemers bij het vinden en inrichten van werkplekken.

Zo bestaat ons assortiment onder andere uit:

En diverse vastgoedmarketing producten:

Dit artikel is geschreven door Danny Verhoeven, eigenaar Kantoorruimtevinden.nl. Ik onderneem al velen jaren op internet, maar help je ook graag met het vinden van een geschikte werkplek.

Volg mij op social media: LinkedIn, Twitter, Google+ en Facebook.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

×

Gratis video: 3 blunders waardoor je veel extra geld kwijt bent aan het huren van een kantoorruimte

Bekijk de video en ontdek:

  • Hoe een makelaar de groei van je onderneming in de weg kan staan
  • In welke situatie je vast blijft zitten aan een vervelend huurcontract
  • Wanneer je met onnodige ruimte blijft zitten waar je wel voor moet betalen

...en zie direct praktische tips om dit op te lossen.

VIP Community

Als lid van de VIP community krijg je ook wekelijks een gratis tip om het leukste kantoor van Nederland te vinden