26 February 2014 | door Danny Verhoeven

Het is alweer een tijdje terug dat ik geschreven heb over onderhandelingstechnieken en de ins- en outs van het huren van een kantoorruimte.

Als je namelijk niet kiest voor het flexibel huren van kantoorruimte, maar op zoek bent naar een kantoorpand waar je de komende jaren veelvuldig gebruik van zult maken, is het handig om te weten hoe je dit het beste kunt aanpakken.

Je even verdiepen in de materie, en weten welke mogelijkheden er zijn kan je veel geld besparen. Elke ondernemer wilt namelijk wel een lagere huurprijs, en weet dat dit mogelijk is vanwege de hoge leegstand op de kantorenmarkt. Toch valt het in de praktijk vaak tegen en daarom vertel ik je een onderhandelingstechniek waarbij je meer kans op slagen zal hebben.

[the_ad id=’28752′]

Huurprijs onder druk door leegstand?

Ondertussen staat 15% van alle kantoren in Nederland leeg. Dit houdt echter niet in dat de makelaar de prijs laat zakken. Veel vastgoed eigenaren geven namelijk niet toe aan de huidige situatie en blijven wachten tot ze een huurder vinden die wel akkoord gaat met de huidige huurprijzen van kantoorruimte. Of het slim is van deze vastgoed eigenaren is een tweede, maar ik hoor het nog steeds regelmatig.

Daarnaast is het voor veel eigenaren aantrekkelijker om een kantoorpand leeg te laten staan, dan een kantoorpand voor een lagere prijs te verhuren. Wanneer zij namelijk akkoord gaan met een lagere huur dan zakt de waarde van het kantoorpand ook direct.

Hoe kan je onderhandelen voor meer voordeel?

In dit artikel leg ik je uit hoe je toch slim kan onderhandelen voor meer voordeel als het gaat om het huren van kantoorruimte. Veel verhuurders werken namelijk wel met incentives. Dit zijn voordelen die niet als korting op de huurprijs worden genoteerd maar die het huren van een kantoorruimte wel goedkoper maken.

Het is daarom verstandiger (en meer realistisch om te behalen) om te focussen op een besparing via een huurvrije periode in plaats van korting op de huurprijs. Vooral voor startende ondernemers kan deze manier van onderhandelen handig zijn.

Dit kan zelfs tot een resultaat leiden van de eerste twee jaar gratis kantoor. Er liggen echter wel een aantal addertjes onder het gras! Het is daarom in dit soort situaties altijd verstandig om je huurcontract goed door te lezen.

Huurvrije periodes zijn de trend van dit jaar

Het verkrijgen van huurvrije periodes zijn niet nieuw, maar nog nooit werd deze optie zo vaak aangeboden als nu het geval is. Ook de tijdsduur van de huurvrije periode zijn een stuk langer dan voorheen.

De laatste zes maanden worden er steeds meer panden met lange huurvrije periodes verhuurd.

Hoelang is dit nog mogelijk?

Vanaf 2011 heeft het AFM namelijk verplicht gesteld om incentives als huurvrije periode in het jaarverslag te vermelden. De banken voelen hiermee de bui al aankomen; het onderpand is namelijk minder waard dan op papier vermeldt staat.

Deze structuur is dus niet in de toekomst gegarandeerd. Nu van profiteren dus!

Voorbeeld schets hoe een huurvrije periode werkt

Je hebt een kantoorruimte te huur gevonden voor € 1.200,- per maand. Jouw budget reikt tot € 1.080,- per maand dus je wilt onderhandelen om € 120 euro van de huurprijs per maand af te krijgen. Dit komt neer op korting € 1.440,- per jaar.

Wat betekend dat voor de belegger?

Voor de belegger ligt dat anders. Als deze namelijk akkoord gaat met een korting van 10% (€ 1.440,- per jaar) komt namelijk bij een rendement van 5% neer op een vermindering van de waarde van het pand van € 28.800. Als de belegger het gebouw volledig als onderpand gebruikt, zal de belegger zelf € 28.800 moeten overmaken naar de bank om dit tekort op te vullen.

Het komt er dus op neer dat voor een belegger een korting van € 1.440,- per jaar op basis van een contract van vijf jaar neerkomt op het inleveren van een bedrag van € 36.000,-. Dit komt overeen met het bedrag van 2.5 jaar huurvrij.

Als je dus voorstelt om de eerste twee jaar huurvrij te lenen, is dit zowel voor jou als voor de eigenaar van het pand een stuk voordeliger.

[Tip van @Nilsdewitte]

Huurvrije periodes zijn niet de heilige graal

Veel ondernemers zijn niet op de hoogte van huurvrije periodes, maar tegenwoordig zijn deze niet meer speciaal. Wij van Kantoorruimtevinden.nl adviseren dan ook om verder te kijken dan alleen deze huurvrije periodes.

Kijk bijvoorbeeld ook naar opties als een eenmalige opzegmogelijkheid indien de jij als bedrijf toch genoodzaakt bent in te krimpen. En houd rekening met de waarde van de euro.

Twee huurvrije jaren zijn makkelijk te verkrijgen als de economie in elkaar klapt, en de gemiddelde huurprijs 50% omlaag gaat.

Extra tip: Geef je huurvrije periodes door als korting

Besloten om kantoorruimte te gaan huren? En je hebt een jaar of langer huurvrije periode ontvangen? Vergeet dan niet om dit op te geven bij de belastingdienst.

Hierdoor kan je namelijk een lagere WOZ waarde laten noteren waardoor je minder belasting betaald. Dit belastingvoordeel kan tot 15% op lopen.

Veel succes!

Danny Verhoeven
Kantoorruimtevinden.nl

Over KRV Kantoorproducten

KRV Kantoorproducten helpt ondernemers bij het vinden en inrichten van werkplekken.

Zo bestaat ons assortiment onder andere uit:

• Bureaustoelen
• Bureaus
• Directiemeubilair
• Archiefkasten

[su_spacer size=”10″]

En diverse vastgoedmarketing producten:

• Zoekmachine marketing Ebook voor makelaars
• Vastgoed website
• Website review voor makelaars
• Google adwords voor makelaars

[su_spacer size=”10″]

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.